SOSİAL MƏNZİL: PROBLEMİN HƏLLİ, YOXSA BAZARA MÜDAXİLƏ CƏHDİ
08.05.2018 / Azərbaycanda mənzil ehtiyaclarının ödənilməsi üçün bu templə onilliklər lazım olacaq
Dünəndən başlayaraq Mənzil İnşaatı üzrə Dövlət Agentliyi (MİDA) Bakı şəhərində inşa olunan ilk yaşayış kompleksindən sosial ipoteka şərtləri ilə mənzilləri satışa çıxarmağa başlayıb. Gözlənildiyi kimi də, dünən səhər saatlarından başlanan satışda texniki problemlərə görə hər kəsin əlçatanlığı təmin edilə bilməyib və gün ərzində sosial şəbəkələrdə bununla bağlı olaraq xeyli müzakirələr aparılıb.
Satışa 260 mənzil satışa çıxarılıb və MİDA-nın məlumatlarına görə, 1 otaqlı mənzillərin qiyməti 29 925 manatdan, 2 otaqlı mənzillərin qiyməti 47 282 manatdan və 3 otaqlı mənzillərin qiyməti isə 65 626 manatdan başlayır. Sosial ipoteka krediti hesabına mənzilləri alan zaman aylıq ödənişlər 1 otaqlı mənzil üçün 129-136 manat, 2 otaqlı mənzil üçün 203-236 manat, 3 otaqlı mənzillər üçün isə 282-288 manatdır. Göründüyü kimi, təklif edilən sosial mənzilin qiymətləri isə bazar qiymətlərindən bir qədər ucuz olsa da, sosial mənzil qiymətlərindən xeyli yüksəkdir. Çox güman ki, hökumət rəsmiləri sosial mənzil ideyası altında əlçatan mənzili nəzərdə tuturmuşlar. Sadəcə, uzun zaman diskussiya mövzusu olmuş münasib qiymətlərə daşınmaz əmlaka malik olmaq üçün sosial mənzil anlayışı daha məqbul hesab edilib.
Uzun illərdən sonra ölkədə sosial mənzil layihəsi gündəmə gələndən bəri dövlətin yenidən tikinti və mənzil təminatçısı olması ilə bağlı suallar ortaya çıxmağa başlayıb. Bu layihənin bir çox tərəfdarları aztəminatlı ailələr üçün əlçatan mənzil proqramının olmasının vacibliyini qeyd edirlər, skeptiklər isə düşünür ki, vaxtilə tikinti üçün icazələr daha asa olsa idi və korrupsiya aradan qaldırılsaydı özəl tikinti şirkətləri də eyni şərtlər altında sərfəli və əlçatan mənzilləri daşınmaz əmlak bazarına çıxarda bilərdilər. Başqa bir tərəfdən isə, sosial mənzil ideyasının artıq keçmişdə qaldığını və onun hazırki dövrdə əhəmiyyətinin olmadığı ilə bağlı fikirləri bölüşənlər də var. İstənilən halda, artıq hökumət də daşınmaz əmlak bazarında görünməyə can atır. Hökumətlə vətəndaş arasında yaranmış “win-win” (hamı üçün uduş) vəziyyəti həm hökumətin büdcə vəsaitləri hesabına davamlı sosial proqram həyata keçirməsinə, həm də əhalinin az gəlirli hissəsinin mənzil əldə etmək şansına şərait yaratdığını düşünmək olar.
Buna baxmayaraq, ölkədə mənzil ehtiyaclarının qarşılanması üçün bu templə onilliklər lazım olacaq. Elə Azərbaycan İpoteka Fondunun bir neçə il bundan əvvəlki hesabatları da bunu göstərirdi: Fondun hesablamalarına görə, hazırda 250 min ailənin təcili olaraq mənzil şəraitinin yaxşılaşdırlması üçün təxminən 8 milyard manat vəsaitə ehtiyacı var. İpoteka kreditləşməsinin özünü tam doğrultmadığı bir dönəmdə, nəyə görə diqqətlərin 30 il əvvəldə olduğu kimi hökumətin mənzil proqramına dikilməsi aydınlaşmağa başlayır - ucuz mənzil və uzunmüddətli ödəmək imkanı onu daha çox cəlbedici edir.
Ölkədəki mənzil fondunda böyük problemlər və mənzil ehtiyacının kəskin olduğu bir dövrlərdə sosial yönümlü proqramlar vasitəsilə daşınmaz əmlak bazarına ciddi müdaxilələr lazımdı. Baxmayaraq ki, hazırda müxtəlif formalı tikinti və mənzil alınması üçün maliyyə rıçaqları mövcuddur, yüksək kredit şərtləri və potensial alıclıların qeyri-stabil gəlirlər mənzillərin əlçatanlığını çətinləşdirir. Əvəzində isə, artıq ikinci onillikdir ki, öz hesabına ev və mənzil tikintisi heç vaxt olmadığı qədər sıçrayış edib.
Torpaq planlaşdırmasının olmaması imkan verib ki, ölkənin böyük şəhərlərinin ətrafında fərdi yaşayış evlərindən ibarət olan geniş yaşayış məskənləri yaransın. Demografik artım, birtərəfli iqtisadi inkişaf və urbanizasiya xüsusilə Böyük Bakı regionunda müxtəlif təyinatlı dövlət və bələdiyyə torpaqlarının üzərində fərdi yaşayış evlərinin tikintisiniə təkan verib.
Başqa bir tərəfdən isə, müxtəlif maliyyə mənbələri hesabına təklif olunan yaşayış komplekslərinin də sayı artıb. Azərbaycanın Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatları təsdiqləyir ki, son 20 il ərzindəki tikilən 30 milyon kvadrat metr fərdi yaşayış evlərinin 73%-i şəhərin payına düşüb.
Sosial mənzil layihəsinin başlandığı 2016-cı ildən bəri ilk düşündürücü məqam bu mənzillərin qiyməti ilə bağlı idi. Elə ilk günlərdəcə məlum oldu ki, bu mənzillər Sovet İttifaqı dövründəki pulsuz “ictimai mənzil” olmayacaq və bu mənzillər bir neçə ölkədə olduğu kimi “sosial kirayə” modelinə əsaslanacaq. Özəl sektordan fərqli olaraq, mövcud resurslar hesabına (dövlət torpaqları və maliyyəsi) hər kəsin əlinin çatabiləcəyi sosial mənzil layihəsinin həyata keçiriləsi daha ağlabatan görünür, ancaq, hələlik bu layihə başlanğıc mərhələsindədir və onun monitorinqindən sonra ilk nəticələri söyləmək olar.
Əvvəldə də toxunduğumuz kimi mənzillə bağlı ölkədə daha genimiyqaslı layihələrə əsas var. Əgər 2016-cı ilin statistikasına əsaslansaq, son 20 il ərzində ölkədə 50 milyon kvadratmetr mənzil sahəsi istifadəyə verilib Əgər 1995-ci ildə ölkənin mənzil fondu 67 milyon kvadratmetr təşkil edirdisə, bu rəqəm 2016-cı il üçün 117.6 milyon kvadratmetr təşkil edirdi. Bu fakt kifayət edir ki, adambaşına düşən mənzil sahəsi üzrə ölkədə müəyyən irəliləyişlərin olması təsdiq edilsin. Ancaq, görünən odur ki, Azərbaycan hələ də adambaşına düşən mənzil sahəsi, xüsusilə də şəhər yerlərində adambaşına düşən mənzil sahəsi olduqca azdır. Sovet İttifaqı dövründə hazırlanmış mənzil proqramlarına görə, 2000-ci il üçün adambaşına düşən orta mənzil sahəsinin 11 m2, sonraki dövrlərdə isə 18 m2-ə qədər artırılması nəzərdə tutulurdu. Hazırda bu göstərici Azərbaycanda 12 m2 təşkil edir və hazırki inkişaf etmiş ölkələrin standartlarından təxminən 3 dəfə aşağıdır. Əksər hallarda, ailə təsərrüfatının ölçüsünə görə bu rəqəm aşağı da ola bilər. Belə mənzil sahibləri əksər hallarda ailənin sayının artması ilə əlaqədar olaraq onu satır və əvəzində bu vəsaiti bölüşdürərək müxtəlif təyinatlı daşınmaz əmlak alırlar.
Artıq ənənə halını almış bu qayda sonda torpaq sahəsi üzərində fərdi yaşayış sahəsinin tikintisinə aparıb çıxarır. Ümumiyyətlə, son 20 ildəki çox asan olan mənzil özəlləşdirməsi şərait yaradıb ki, bazara yeni mülkiyyətçilərin timsalında əlavə vəsaitin yaranmasına gətirib çıxarır. Belə bir şəraitdə həm hökumət, həm də biznesin investisiyaları hesabına mənzil təşviqi proqramları həyata keçirmək mümkündür.
Azərbaycanda istismar müddətini başa vurmuş yaşayış fondunun yenilənməsi, genişləndirilməsi və yenidənqurulması proqramlarının da olmadığı bir dövrdə sosial mənzil layihəsinin necə inkişaf edəcəyi bəzi suallar doğurur. Üstəgəl, maliyyələşmə mexanizmləri və sosial mənzil sahibləri üçün seçim kriteriyaları da tam işlənməyib. Belə layihələrin həyata keçirilməsi zamanı müxtəlif təcrübələrə əsaslanmaq olar; məsələn, Türkiyədəki Kentsel Dönüşüm (Şəhərə Çevrilmə) Qanunu sosial mənzil, əlçatan mənzil və mənzil ehtiyaclarının müəyyən edilməsini şərtləndirir.
Bu layihənin əsas məqsədi istismar müddətini başa vurmuş yaşayış fondunun sökülməsi, qeyri-qanuni tikinti və geceqondu ərazilərinin təmizlənməsi ilə yerli əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdrılması və daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərə təsir edərək həm də investisiyaları təşviq etməkdir. Nəzərə alsaq ki, son 20 ildə Azərbaycandakı tikilən mənzil fondunun böyük əksəriyyətinin lazım olan infrastrukturaya girişi qeyri-qənaətbəxşdir, o zaman sosial mənzil layihəsinə yenidən baxmaq və təkmilləşdirmələr aparmaq lazım gələcək. Hələlik isə təxminən 1 milyon nəfər ölkə vətəndaşı minimum mənzil ehtiyaclarını həll etmək üçün yollar axtarışındadır.